査定方法

不動産売却するにはいくらぐらいで売れるのかを知るために査定を行います。一般的な査定方法としては簡易査定と訪問査定がありますが、これら違いをしっかり把握することで売却活動をよりスムーズに進めることができます。

簡易査定と訪問査定の違い

簡易査定とは

簡易査定は不動産会社が現地訪問することなしにデータなどをもとに価格を査定する方法で、机上で行えることから机上査定とも呼ばれます。物件の所在地や土地などの面積、マンションや一戸建てなら築年数や間取りなどから算出します。

電話やメールなどで物件の情報を伝えるだけで査定をしてもらえるので、個人情報を渡さなくてもよいですし、現地調査が必要ないのでスピーディーに査定が完了するのがメリットです。わざわざ不動産会社に訪問してもらわなくて済むので気軽に依頼することができます。

その反面、現地を確認しないため周辺環境や日当たりなど物件個別の事情が査定額に反映されないのがデメリットになります。査定の精度は低くなるため、売却価格の概算を知るためには有効ですが、実際の売却価格とは異なることを念頭に入れておく必要があります。

訪問査定とは

訪問査定は実際に現地に行って立地条件や日当たり、周辺環境を確認した上で査定を行う方法で、詳しく調査を行うため詳細査定とも呼ばれます。間取りや広さといった表面的なデータだけでなく権利証や登記簿謄本、地積測量図なども参考に書類上の査定も綿密に行います。

簡易査定と比べると精度が高く、物件の実態に近い査定ができることがメリットです。また不動産会社の担当者が現地訪問するため売出価格に近い数字が算出され、査定時に売却に関する相談をしたり、今後の流れを確認するなど疑問を解消することで安心感も得られます。

デメリットとしては訪問査定をしてもらう時間を作らなければならないのと、その場ですぐには結果が出ないことです。また査定時には周辺環境の調査が入りますので近隣に不動産売却することが知られてしまう可能性があります。

不動産を査定する3つの方法

所有している収益物件の売却時における査定のポイントを紹介します。売却時にはここにある内容をあらかじめ認識しておくことで、細かい点に気づくことにもつながるかもしれません。

不動産の査定方法は、大きく分けて3つあります。まずはその方法について紹介していきます。

原価法

原価法は、不動産の再調達原価をベースにして評価額を算定する方法です。再調達原価とは、対象となる不動産に現段階で新しく建物を建築、あるいは土地を造成すると仮定し、その価格で算出した原価のことです。そこから建築後の経過年数に応じて低下が見込まれる価格を控除し、対象不動産の現在の価格を推定します。再調達原価は、対象不動産と全く同じ工事をした場合の費用を計算する直接法、近隣にある類似した不動産などを参考にして対象不動産の原価を求める間接法の二つがあります。

収益還元法

収益還元法は、その物件が「将来どれくらいの収益を上げられるか」という点に注目し、現在の価格を求める方法です。収益物件では、主にこの方法が使用されます。収益還元法には、直接還元法とDCF法という2種類の計算方法があります。直接還元法では「不動産価格(収益価格)=1年間の純収益(実質的な利益)÷還元(投資)利回り」という計算式を用いて価格を算出します。DCF法では、将来得られると見込まれる利益と売却時の予想価格を現在の価格に置き換えて割り引き、合計額を算出する方法です。

取引比較事例法

取引比較事例法は、その不動産単体ではなく、近隣などにある対象の不動産と条件が近い物件の取引事例を集め、その中で適切なものを選んで判定基準とするやり方です。

収益物件の売却における査定ポイント

収益物件の売却に際しては、不動産会社に査定を依頼することになります。そこで重要なのは、1社のみではなく数社に査定依頼をすること。会社によって査定額はまちまちであることから、数社に依頼をすることで、平均的な金額が分かるようになるからです。また、無料で受けられるような簡易査定を試してみてもいいでしょう。そこでおよその金額の目安が算出されれば、その後の判断の指針になります。

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