売却に掛かる税金

不動産売却時にはお金が入ってくるだけでなく、税金や各種手数料など費用として出ていくお金も考えておかねければいけません。そこでどんな費用が発生するのかを整理し、どのように算出できるかなどまとめました。

いくら掛かる?押さえておきたい不動産売却の税金

不動産を売却すると税金はどのようなところで必要なのでしょうか?

大まかに分けるとそれらは、「印紙税」「不動産譲渡所得税」「住民税 」「復興特別所得税」などです。

不動産という、いわば財産を売るわけですから、その金額は大きいものと予測されます。しっかりとこれらの内容を把握しておきましょう。

印紙税

不動産を売却する際には買主と売買契約書を交わしますが、印紙税とは契約書に貼る収入印紙代のことです。売却する不動産の価格によって印紙税として納める金額は変わります。なお平成26年4月1日から令和2年3月31日までに作成された不動産売買契約書には印紙税の軽減税率が適用され以下のようになっています。

  • 10万円を超え、50万円以下:200円
  • 50万円を超え、100万円以下:500円
  • 100万円を超え、500万円以下:1,000円
  • 500万円を超え、1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円を超え、5,000万円以下:1万円
  • 5,000万円を超え、1億円以下:3万円
  • 1億円を超え、5億円以下:6万円
  • 5億円を超え、10億円以下:16万円
  • 10億円を超え、50億円以下:32万円
  • 50億円を超えるもの:48万円

不動産譲渡所得税

所有している土地(不動産)を売却して、利益を得ることを「譲渡所得」と言います。

そして、それに対して掛かる税を「不動産譲渡所得税」と言い、課せられるタイミングは、不動産売却後の利益を得たとき。その際は、しっかりと申告することが必要です。

ちなみに、譲渡所得には、所得税と住民税を計算し課税されますので、併せて「譲渡所得税」と言われがちですが、「所得税」と「住民税」は、それぞれ別の税ですので確認しておきましょう。

(※譲渡所得は、給与などの他の所得とは分離(分離課税制度)されて課税されます。)

不動産譲渡所得の計算式

不動産譲渡所得は、単純に売れた金額というわけではなく、それに至るまでに掛かった費用、つまり不動産を購入した金額や売却した時のもの、そのほかにも不動産会社への仲介料や各書類に必要な印紙代が含まれます。計算式としては、以下の通り。

・課税対象となる譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)– 特別控除額

※特別控除額に関しては、マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」やマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合の救済措置、マイホームの買い替え特例、公共事業など特定土地区画整理事業の売却等があります。

不動産の譲渡所得税の計算について

不動産の譲渡所得税は、上記の譲渡所得に対して税率を掛け合わせたものが課せられますが、保有期間の違いによって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」に分けられ計算されます。

■「長期譲渡所得」(所有期間が5年超)

税額=譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

■「短期譲渡所得」(所有期間が5年以下)

税額=譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

課せられる復興特別所得税について

上記の計算式で課せられている復興特別所得税とは、東日本大震災に対処するために必要な財源の確保を図るという目的のもと設けられたものです。全ての所得に対して課せられる税なので、当然不動産売却においてもそれが適応されます。

(※譲渡所得がマイナスとなった場合は課せられません。)

譲渡費用に含まれる?抵当権抹消登記費用とは?

不動産に設定された抵当権を消すことを抵当権抹消と言います。相場としては、登録免許税が不動産1件につき1,000円、土地と建物だと2,000円ほどです。

また、譲渡費用にはこの抵当権抹消登記費用が含まれませんので注意が必要です。

一見、不動産を譲渡する際に掛かった費用なので、譲渡費用に含まれるものと思われがちですが、そもそも銀行などからの借入金を完済し抵当権の設定登記を抹消したというもの。

土地の売却に関係なく借入金の返済が完了すれば発生するものであり、直に不動産売却のために掛かる費用ではないということです。

その他の費用

不動産売却時のその他の費用としては引越し費用や必要に応じてリフォーム・ハウスクリーニング費用、測量費や解体費用がかかる場合もあります。不動産売却で収入があっても思いかけず費用が発生する場合がありますので事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却で掛かる諸経費について

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