売却時の費用について

ここでは、収益物件を売却したときに発生する費用について紹介しています。費用のことを前もって知っておくことで、余計な出費を抑えることにつながるかもしれません。

不動産売却の際にかかる諸経費や手数料について

所有しているマンションや土地などの不動産を売却しするときは、各手数料や税金などの様々な費用が掛かります。そしてこれらを把握しておくことが、不動産売却を成功させるポイント。以下、主に掛かる費用について解説していきます。

  • 仲介手数料
  • 修理修繕費用
  • 建物解体費用
  • 測量などの登記費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社へ支払ういわば成功報酬のこと。

不動産売却において、費用の中でも最も大きいものですから、トラブルとならないように法規制や支払条件などを押さえておく必要があります。なお、支払のタイミングですが、売買契約が成立したときに請求権が発生しますから、売買契約が成立するまでは支払の義務はありません。

仲介手数料の法規制とは?

不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅地建物取引業法46条により上限が定められています。

そのため、こちらの額を超える仲介手数料を不動産会社が受けた取った場合は違法です。一方、不動産売買において、仲介手数料の支払いは法律で義務づけられていると思っている依頼者もいるようですが、そうではなく、あくまでも不動産会社に対しての規制となります。

ちなみに上限額は、不動産の価値によりまちまちですが、使われる計算式は以下となります。

  • 取引額200万円以下…取引額の5%以内
  • 取引額200万円~400万円以下…取引額の4%以内
  • 取引額400万円以上…取引額の3%以内

支払い条件を確認する

仲介手数料の請求権が発生した場合は、一度に全額支払うことも可能です。

しかし、契約締結時点で引き渡しまで完了し邸内ということが多く、契約終結時に半分を、残りを引き渡し時に支払うというのが一般的な仲介手数料の支払い条件として採用されています。

修理修繕費用

売却する前に不動産(マンション・戸建てなど)の、床や壁、設備などの修理修繕を考えている方もいると思いますが、実際は必要なのでしょうか。

基本的に修理・修繕はしなくてもよい?

特に中古で不動産購入を検討している方は、年数による傷やへこみ、汚れがあることはわかっています。

基本的にリフォームを行うことを前提としていることも多いので、床や壁などの修復はしなくても良いようです。しかし、購入希望者から希望があった場合、また建物の築年数によって各所に不備・故障がある場合は「瑕疵担保責任」がありますので、しっかりと対応することが必要となります。

瑕疵担保責任について

例えば、床下の見えない箇所で建物の材木が腐っており修理修繕が必要となった場合、売主は買主に対して、その責任を負わなければならず、これを瑕疵担保責任といいます。

参考として床を修繕する場合(6畳)だと、業者にもよりますが、部分的な張り替えは約2~5万円程度、全体的な張り替えで重ね貼りで8~10万、張り替え10~15万程度が平均的な費用とされています。

建物解体費用

土地を売却をする場合は、建物解体をすることも考えられます。その時に掛かるのが建物解体費用です。

また、売却する際にこの解体費用を売値に上乗せするのか?という悩みはありますが、基本的には上乗せしない方が良いとされています。理由としては、売りづらくなるから。周囲の不動産相場が1000万円だった場合、そこに数百万の解体費用が上乗せされると買主は高いと感じてしまうためです。

ただしこの建物解体費用は、譲渡費用として計上することができ、納税額を減らせるので、あながちデメリットだけではないようです。

測量などの登記費用

不動産を売却する場合、確定測量が必要となります。

確定測量は、測量士、土地家屋調査士などの有資格者が行政の図面を基に、土地の境界を測量して確定するというもの。100坪程度で一般的な整形地(四角い土地)を例にすると以下となります。

  • 現況測量…35〜45万円程度
  • 確定測量…60〜80万円程度

また、測定費用が高額になるケースとして、複雑な形をした土地の場合や公有地や水路と接している場合。さらに、境界確認のための立ち合いや対象となる土地の隣地所有者など、関わる人が多くなるごとに費用がかさんでいきます。

上記で紹介した費用の他にも、不動産売却で登記に必要な書類に掛かる費用(印鑑証明書など)がありますので、総額でどのくらいの費用が発生するのかを、不動産売却を専門としている会社に確認した方が良いのではないでしょうか。

買い換えの場合は税金の優遇がある

なお、売却の目的が譲渡ではなく買い換えであれば、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用することで節税ができます。

「特定事業用資産の買い替え特例制度」は、収益物件を売却し、その資金を元手に新たな収益物件を購入する場合に対し、譲渡所得の80%が課税対象から外れる(次の売却に持ち越される)というものです。

このような税制をうまく活用することで、手元に現金を残しながら効率的な資産運用をしていけるでしょう。

「特定事業用資産の買い替え特例制度」の適用を受けるには、物件の種類や立地、広さなどの条件がありますが、受けられればメリットは非常に大きい特例です。もし自身のケースに当てはめてこの制度を利用できそうな場合、あるいは「利用できるかどうか分からない…」という場合には、税務署や取引をしている税理士などに相談をしてみてもいいかもしれません。

なお、収益物件の売却に強い会社であれば、ファイナンシャルプランナーなどの専門家によるコンサルティングも期待できます。こうした事例を数多く手掛けているような会社や専門家であれば、きっとメリットのある提案をしてくれるでしょう。

不動産売却で課せられる税金について

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